Покупка недвижимости в Турции иностранцем: юридическое руководство
Турция разрешает иностранцам покупать жильё на своё имя, но иностранный покупатель несёт риски, которые местный покупатель обычно замечает вовремя: скрытые обременения в реестре, неполные разрешения на строительство, платежи в обход банка или застройщики, продающие на этапе котлована без гарантий.
Мы сопровождаем вас от первого просмотра до подписания в Кадастровом управлении (Tapu), в том числе без вашего приезда в Турцию.
Да. Приобретать недвижимость могут граждане стран, определённых Президентом Республики, в установленных законом пределах; граждане России входят в их число. Президент также может ограничить или приостановить приобретения по стране, лицу, региону или виду объекта, поэтому конкретную ситуацию стоит проверить до внесения любого задатка.
Лимит на одно лицо: 30 гектаров по всей стране.
Лимит по району: недвижимость иностранцев не может превышать 10 % площади частной собственности в районе.
Военные зоны и зоны безопасности: действуют особые ограничения; кадастр проверяет их по картам, которые предоставляют Министерство национальной обороны и МВД.
Незастроенный участок: иностранный покупатель обязан представить проект строительства в министерство в течение двух лет.
02
Порядок покупки шаг за шагом
Проверка выписки из реестра (tapu kaydı): собственник, ипотеки, аресты, отметки и сервитуты.
Градостроительная проверка: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию (iskân) и положение дел в управлении домом.
Договор: если объект будет передан в будущем — нотариальный предварительный договор (satış vaadi), который можно внести в реестр, с графиком платежей и неустойками. Окончательный договор купли-продажи заключается только в Кадастровом управлении.
Турецкий налоговый номер и банковский счёт, чтобы каждый платёж был документально подтверждён.
Отчёт об оценке от лицензированного оценщика — на практике кадастр требует его при продаже иностранцам.
Обязательное страхование от землетрясений (DASK), действующее на дату подписания: без него кадастр не зарегистрирует переход права.
Подписание в кадастре — с присяжным переводчиком, если покупатель не говорит по-турецки, — и уплата сбора за регистрацию перехода права.
После подписания: подключение коммунальных услуг и, при необходимости, подача на ВНЖ.
03
Расходы и налоги
Сбор за регистрацию перехода права (tapu harcı) составляет 2 % для покупателя и 2 % для продавца от заявленной стоимости, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта. Стороны могут договориться, кто его оплачивает, но занижение цены в договоре грозит обеим сторонам доначислениями и штрафами.
Кроме того, учитывайте сбор кадастра, отчёт об оценке, присяжного переводчика, нотариуса (если подписывается доверенность или предварительный договор) и наш гонорар — он указан на странице стоимости услуг.
04
Покупка из России: доверенность и платежи
Приезжать не обязательно. Доверенность можно оформить в консульском учреждении Турции в России или у российского нотариуса с апостилем. Мы заранее присылаем точный текст доверенности, чтобы она охватывала покупку, платежи, получение налогового номера и последующие действия, и сообщаем о каждом шаге по видеосвязи, в Telegram и письменно.
Все платежи по сделке проходят через турецкий банковский счёт. При переводах, связанных с Россией, турецкие банки часто запрашивают дополнительные документы о происхождении средств, поэтому маршрут платежа мы согласовываем до внесения задатка.
Наши услуги можно оплатить в рублях в России.
05
ВНЖ при покупке жилья
Владение жильём может дать право на краткосрочный вид на жительство; вид и минимальную стоимость объекта устанавливает МВД, и их нужно проверять на момент подачи.
Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Турцию?
Да. По доверенности, оформленной в консульском учреждении Турции или у нотариуса с апостилем, юрист может провести всю сделку от вашего имени.
Сколько всего стоит покупка?
Помимо цены, учитывайте 2 % сбора за регистрацию перехода права со стороны покупателя, сбор кадастра, оценку, присяжного переводчика, нотариуса и гонорар юриста.
Безопасно ли покупать на этапе строительства?
Это может быть безопасно, если подписан нотариальный предварительный договор, он внесён в реестр, а платежи привязаны к ходу строительства. Без этих гарантий риск высок.
Даёт ли покупка жилья ВНЖ?
Она может дать краткосрочный вид на жительство с возможностью продления, если объект соответствует виду и стоимости, установленным МВД.
Можно ли купить в любом районе?
Нет: в запретных военных зонах покупать нельзя, в зонах безопасности требуется разрешение. Кроме того, действуют лимиты 30 гектаров на лицо и 10 % по району.
Правовая основа: Закон о земельном кадастре (Tapu Kanunu) № 2644, ст. 26 и 35 (ст. 35 в ред. Закона № 6302 от 2012 г.); Гражданский кодекс Турции № 4721, ст. 706. Закон о страховании от стихийных бедствий № 6305, ст. 11. Закон о сборах № 492, тариф № 4, п. I-20/a (база в ред. Закона № 7566 от 2025 г.). Закон об иностранцах и международной защите № 6458, ст. 31/1-b и 31/6 (ч. 6 добавлена Законом № 7533 от 2024 г.).
Общая информация по состоянию на октябрь 2026 года. Требования и суммы могут измениться; уточните ваш случай до оплаты или подписания документов.
Нужна помощь по вашему делу?
Опишите ситуацию в Telegram или WhatsApp — ответим с планом действий и стоимостью. Оплата возможна в рублях в России.