Comprar casa en Turquía siendo extranjero: guía legal
Turquía permite que los extranjeros compren vivienda a su nombre, pero el comprador extranjero asume riesgos que el comprador local suele detectar a tiempo: cargas ocultas en el registro, licencias de construcción incompletas, pagos fuera del circuito bancario o promotoras que venden sobre plano sin garantías.
Le acompañamos en español desde la primera visita hasta la firma ante el Registro de la Propiedad (Tapu), también sin que tenga que viajar.
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Turquía?
Sí. Pueden adquirir inmuebles los ciudadanos de los países que determina el Presidente de la República, con las limitaciones que fija la ley; la gran mayoría de nacionalidades de España y Latinoamérica está incluida. El Presidente puede además restringir o suspender las adquisiciones por país, persona, región o tipo de inmueble, por lo que conviene confirmar la situación concreta antes de pagar cualquier señal.
Límite por persona: 30 hectáreas en todo el país.
Límite por distrito: los inmuebles de extranjeros no pueden superar el 10 % de la superficie de propiedad privada del distrito.
Zonas militares y de seguridad: están sujetas a restricciones especiales; el Registro las comprueba con los planos que le facilitan los Ministerios de Defensa e Interior.
Terreno sin edificar: el comprador extranjero debe presentar su proyecto de construcción al Ministerio en un plazo de dos años.
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Paso a paso de la compra
Revisión del registro (tapu kaydı): titularidad, hipotecas, embargos, anotaciones y servidumbres.
Comprobación urbanística: licencia de obra, certificado de habitabilidad (iskân) y situación de la comunidad.
Contrato: si la entrega es futura, promesa de venta ante notario (satış vaadi), anotable en el registro, con calendario de pagos y penalizaciones. La compraventa definitiva solo puede formalizarse ante el Tapu.
Número fiscal turco y cuenta bancaria para que todo pago quede documentado.
Informe de valoración por tasador autorizado, que en la práctica el Registro solicita en las ventas a extranjeros.
Seguro obligatorio contra terremotos (DASK) vigente antes de la firma: sin él el Tapu no inscribe la transmisión.
Firma ante el Tapu, con traductor jurado si el comprador no habla turco, y pago del impuesto de transmisión.
Después de la firma: suministros y, si procede, solicitud de residencia.
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Costes e impuestos
El impuesto de transmisión (tapu harcı) es del 2 % para el comprador y del 2 % para el vendedor, calculado sobre el valor declarado, que no puede ser inferior al valor fiscal del inmueble. Las partes pueden pactar quién lo asume, pero un precio declarado por debajo del real expone a ambas partes a liquidaciones y sanciones.
Además hay que contar con la tasa del Registro, el informe de valoración, el traductor jurado, la notaría si se firma un poder o una promesa de venta y nuestros honorarios, que puede consultar en la página de honorarios.
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Comprar sin viajar: poder notarial
Puede firmar un poder ante el consulado turco de su país o ante un notario local con apostilla de La Haya. Le enviamos el texto exacto del poder para que cubra la compra, los pagos, el número fiscal y los trámites posteriores, y le informamos de cada paso por videollamada y por escrito.
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Residencia y ciudadanía
Ser propietario de una vivienda puede dar derecho a un permiso de residencia de corta duración; el Ministerio fija el tipo y el valor mínimo del inmueble, que debe comprobarse en el momento de la solicitud. Una inversión inmobiliaria de al menos 400.000 USD con compromiso de no venta durante 3 años abre la vía a la ciudadanía turca.
Sí. Con un poder notarial otorgado en el consulado turco o ante notario con apostilla, su abogado puede tramitar la compra completa en su nombre.
¿Cuánto cuesta en total la compra?
Además del precio, cuente con el 2 % de impuesto de transmisión a cargo del comprador, la tasa registral, la valoración, el traductor jurado, la notaría y los honorarios del abogado.
¿Es seguro comprar sobre plano?
Puede serlo si se firma una promesa de venta ante notario, se inscribe en el registro y los pagos se vinculan al avance de la obra. Sin esas garantías el riesgo es alto.
¿Comprar una vivienda me da residencia?
Puede darle un permiso de residencia de corta duración, renovable, si el inmueble cumple el tipo y valor que fija el Ministerio del Interior.
¿Puedo comprar en cualquier zona?
No en zonas militares prohibidas, y en zonas de seguridad hace falta autorización. Además rigen los límites de 30 hectáreas por persona y del 10 % por distrito.
Base legal: Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644, arts. 26 y 35 (art. 35 modificado por la Ley 6302 de 2012); Código Civil Turco n.º 4721, art. 706. Ley de Seguros contra Catástrofes n.º 6305, art. 11. Ley de Tasas n.º 492, Tarifa 4, punto 20/a (base modificada por la Ley 7566 de 2025). Ley de Extranjería y Protección Internacional n.º 6458, art. 31/1-b y 31/6 (añadido por la Ley 7533 de 2024). Reglamento de la Ley de Nacionalidad Turca, art. 20/2-b (Decreto Presidencial 7938, BOE turco de 12/12/2023).
Información general actualizada a octubre de 2026. Los requisitos y los importes pueden cambiar; confirme su caso concreto antes de realizar pagos o firmar documentos.
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